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A LOST AND FOUND

色々なものを失くしてきたような気がします。

民泊は片手間にできるビジネスではないよ。

民泊

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遊休不動産の活用で、安易に活用がすすむ民泊ビジネス

物件数はこの3年で5倍ともいわれ始めた民泊物件。

AirbDatabank(エアビーデータバンク)

本当に日々の集計をどのようにやられているのか、凄いなぁと思うんだが、この会社のデータによると、東京だけでもこの1か月で500軒の増加。

ざっくりと16000軒が「開業」されている。

 

ワンルームタイプは死亡確定

このうち、約半分が 30㎡以下のワンルーム改造型民泊である。

① このタイプは1人。もろワンルーム型。一人が泊まれれば良い。もちろん、シェアタイプもある。

② 3人までを収容人数としている、広めのワンルーム型。

③ 30㎡を超える物件は、4人~6人。ワンルームから、1DK。そういった塩梅。

④ 40㎡を超えると、6人以上で2DKとかまぁ、それ以上の広さの物件となる。

撃沈しているのは、①と②タイプ。毎日全体の稼働をみると、50%を切っている。

さらに、収益的には賃料倍率という単語を使うらしいが、1倍をぎりぎり保っている感じ。

つまり、8万円で「仕入れた」物件だが、収益は8万円。

この数字は「トントン」ではない。大概、代行サービスを使ってるケースがあるので、収益のおよそ15%から20%持っていかれる。

さらにWiFiやら光熱費、消耗品やらを計算すると、どう考えても「赤字」

ただし、こういう物件は、サイドビジネスでサラリーマンがやっているかというと、そうともいえない。

ワンルームを投資用で仕入れた企業なり、個人とか、管理会社として、ワンルームをしこたま持っていて、オーナーから客付けを日々、ねじ込まれている会社が、

「無いよりまし」という判断でやっている場合がある。

そういう類が、雪崩をうって参入してきているのがここ最近の傾向。

 

なぜうまくいかないか

簡単に言うと、物件所有のオーナーが適当だから。

不労所得の産物みたいな意識は、もう今日この頃では通じなくなったということ。

全力で、オーナー自ら勉強していかないと客がつかない。

① 優良代行会社は、ほんの一部だと理解せよ。

初期の代行会社は、実際に自分でやってみて、数物件をまわしてみて、ノウハウを築き上げたタイプ多い。

特に、ゲストの対応も、独自に構築しているネットワークを武器に、時空を超えてバイリンガルの人材を確保し、システムを確立している。

そのため口コミなど、扱う物件数が増加し、200とか300の物件を扱うようになってくると、この数をオペレーションする「中の人」のレベルを保つのが難しくなってくる。

普通、10件を一人のオペでやるケースが多いが(でないと収益が合わない)、親身で誠実で、機転が利くオペレーターなんて、普通にいない。

さらに、周辺の「相場」を読んで、日々、部屋の値段を決めていくなんて、そういう力量を期待する方がおかしい。

代行屋さんは、独自のシュミレーションプログラムでとか、独自のノウハウでとか、さらに、色々なサービスプログラムを言ってくるが、

そんなところでも、平気で「地元の人間ではないので、私のお気に入りのお店を紹介できないわ」とか平気でリプライしてしまう!

 

② 清掃代行屋さんも、本当に質が均一でない

これも、ネットワークを駆使して、その時間、その場所で、空いている人間をブッキングする雇用関係を結んでいるところが多く、質を担保できていない。

シーツ、ベッドカバーをクリーニングしている会社が代行屋と清掃代行を同時に手広くやろうとしているところがあるが、多分、今のところ、早々に退出していくと思う。

壁に設置されている空調のリモコンとか、インターホンの受話器とか、綿ぼこりとか全然気にしない。

民泊は、日常の生活をと、コンドミニアム的な使用方法をうたっている所も多いが、その食器とか調理器具、洗うのはいいが、置き方が雑。置き方が雑だと、未使用にみえない。そういう感性が働かない。

 

③ 口コミは、本当に怖い

どのビジネスでもそうなんだが、結局、ネットワークやレビューは大変。

食べログでも、価格ドットコムでも、みんな結構やったり、使用しているのに、民泊ビジネスでは結構、人任せ。

本当に、ゲストは、たわいもないことを、平気で言ってくる。

チェックアウトは守るけど、荷物をしばらく預かって欲しいとか、ディズニーまで、どういう行き方が安くて便利かとか、WiFiに制限がかかってしまった、どうしたら良いのかとか(1日で3GB使う奴は本当にいる)

ほんの一瞬、気を抜いただけで、レビューが思いっきり下がる。

さらに、れびゅーで言わなくても、「コストパフーマンス」の評価が、ガクッと下げる。

そうなると、全体評価にも影響して、とれとはいわないが、スーパーホストのステイタスは、まずとれない。これをやんわり否定的に言ってくる代行屋がいるが、そういうところと契約してはダメだ。やるなら、そのステイタス獲得を目指すべきだ。

 

サクッと時間が無いので書いただけで、もっと、コンサル風に言えることもあるんだけど、こういうことを、わからないで「任せる」人間の気が知れない。

というか、多分、多い気がする。

この程度のこと、面倒だから任せてるんじゃん!という流れで、代行屋さんの増加と、そういう周辺業務担当会社の出現と、こういうのを市場創出というのかもしれないが、当たり前だが、ビジネスなんで、当然、語りつくされている市場原理も厳然とあるし、安易に乗ってサブリースで失敗して老後資金を根こそぎ取られるパターンと同じで、

今後、最低限、この仕事を仕事として寄り添えないなら、失敗するよ。

ということかもしれないな。

でも、駅近の③とか④タイプは、はまると破壊力満点だよ。適当に任せていいと思うです。最後は資本力だな(笑)。wwww