民泊③ １月の東京の平均稼働は５０％ちょいちょい。家賃割れしているところ多数
■ この半年で、東京だけで４０００軒増加
AirBnbに掲載されている件数は、東京だけで本日１６，７００軒。確かにホテルに影響が無いはずはない。
とはいえ、この記事で紹介されているのは「宿泊料金」であって、稼働率ではない。稼働率をあげるために、宿泊料金を下げざるを得ないという相関関係はあるものの、というより、今までが、生意気な料金で商売できてよかったね、という気もしないでもない。
特に大手ホテルにおいては、そもそも高い料金で、下げざるを得ないという話は理解できるが、今話題沸騰中のアパホテルなどは、よくまぁ、あの設備で１万も２万もふっかけてくるよな、というのが最近の印象。
あの時代、朝食込みで５０００円で泊まれたホテルが、ビジネスホテルが、もう、全然安くない。なんだこれ、という料金に突入していたんで。
■ 民泊も稼働率は７０％を切っている
平均だけどね。２月９日から１２日までの稼働率が絶好調でも平均で７０％前後。それもつい先週までは６０％前後ということで、旅慣れた連中が、安く買いたたきながら宿泊所を選別してきたということも言える。
（一応、１月は、５０％前後という結果なんで、民泊といっても、今からやるのは、本当にお勧めしません。）
当初は、半年先まで予約をかけてくる旅行客が多かったが、最近の傾向は、直前の駆け込みが増えてきて、値段の設定に大わらわになるところが続出してきている。
特に、代行で管理をしている会社は、シーズンやら地域属性やら、イベントなど細かくマーケティングを行っての、きめ細かい料金設定を売りにしているが、ほとんど「崩壊」している。
先の予約まで埋まっている宿は、よく見てみると、ほとんど料金をいじっていない。細かく料金をいじっている宿に限って、「面倒」「予測がたたない」も含めて、結構「仇になっている」感がしている。止めたほうがいいと思うよ。
■ 人気の宿
宿泊者のレビューを見ていれば、本当に答えがそこにあると思うんだけれど、
① 駅近 駅から簡単にたどり着ける。これが結構重要。何しろ、思い荷物を抱えているんで、簡単にいけるかどうかが重要。多少遠くても、入り組んだ道順は、何しろNO GOODです。ホストが出迎えようが、何しようが、駄目なもんは駄目ですね。
② エレベーター かなり重要。ないと最悪。というか、２度と来てくれない。
③ 買い物 コンドミニアムみたいな感覚なんで、食材を買える店が近くにないのも最悪。最低２４時間のコンビニがあれば、ギリOK。近所になければ、しっかりとその情報を伝えておかなければ、もめるもめる。
④ 代行屋に委託していても、気になって注意してほしいのは、レスポンスです。１時間以上、平気でほっとくのは最低です。最近は自動で返信するシステムが大流行ですが、これでもギリOKです。が、そのあとだよね、半分程度は、必ず質問してきます。これをほったらかす代行屋が目に付きます。これ、ステイタスに反映されないんで、やらかす所が多いんですが、できなくても、反応しておかなければ最悪です。
⑤ 清掃 とどのつまりはここです。代行屋さんが清掃代行を使ってのシステムがほとんどなんでしょうが、まぁ、相変わらず、今も、素人丸出し作業ですね。
個人の能力に頼らざるを得ないのは理解できますし、なんとか作業結果の報告をスマホ写真と連動させて管理している風ですが、無理無理。本気の清掃とアルバイト感覚の清掃は、雲泥の差が出ています。髪の毛１本も落とさないという感覚は、普通にできません。でも、これでやらないと、半年で物件はいきなりぼろっちくなります。
細かいアドバイスとしては、いきなりコンセントをたこ足にして、３本、ドライヤー使用という客が事実いて、いきなりブレーカー落とした事案があったが、３０㎡ワンルームで４０Aもっていても、ブレーカーとばす客は間違いなくいるんで気を付けましょう。
１００Vで４０Aなんだから、４０００Wという簡単な計算を知っていれば、レンジ、コーヒーメーカーに、ドライヤーとくれば、ほぼほぼ落ちますね。どうせテレビつけてするし、冷蔵庫もいますから。照明もエアコンも当然稼働中ですから。
また、お部屋の説明書は、WEBでHPを必ず作りましょう。簡単です。本当にやったほうがいいです。ご存知だと思いますが、「予約をした客にしか、本当の住所は教えない」というのが、AirBnbのシステムなんで、リスティングで確認した気になっている客が、慌てるというのは最悪ですから。
あと、絶対ではないですが、ホストの顔出し。近くにいるという事実は、とても重要です。ほとんどありませんが、迷う客の出迎えやら、荷物の預かりなど、何回かのオーダーに顔出しで応えると、変な客が「敬遠」します。必ず出迎えるのは「ウットオシイノデ」止めたほうがいいです。売りになりません。でも、そういうのが好きな旅行客がいるのは事実で、顔出しで助けてあげると、ものすごい評価と書き込みがきますので、ビューに影響が現れます。
ちなみに、身バレ禁止なんで、言えないんですが、もうすぐ１年です。３期連続でスーパーホスト継続中です。７月まで稼働率９０％です。レビューは５０件超えてます。お気に入りは１０００件超えてます。結果論すぎて、汎用性がないかもしれません、生意気言って申し訳ないです、ついでながら、家賃倍率は平均して２．５倍です。生意気言ってすいません。いつ奈落に落ちるかわかりませんので、今のうちに生意気言います。
